中古住宅購入ローンの注意点

中古住宅を購入するときの手順として手数料をローンにする方法、住宅ローンの金利タイプ

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ローンの金利タイプ
中古住宅を購入するときのおすすめの手順として手数料をローンにする方法もある。
そして、中古住宅を購入するために上手に活かす住宅ローンには、いろんな金利タイプが有ることをご存知だろうか。
どのような金利タイプがあるのかを知って、住宅ローンを決定するための参照事項にして欲しい。
まず、固定金利型の住宅ローンである。
借り入れから支払い終了までずっと金利が変わらない。フラット35は、この固定金利型である。
金利は高めであるがこれから金利が変動して高い貸し出し金利になったケースの場合でも、この固定金利は変わることがない。金利が決まっているので資金計画が建てやすくなる。
また、これから金利が上がりそうなケースの場合も固定金利にしておくと住宅ローンの支払額が上がるのを防ぐことができる。
次に、変動金利型の住宅ローンである。
借り入れしている間、半年ごとに金利を見直し適用金利が決まる。金利の見直しは半年ごとであるが、返済額の見直しは5年ごとになる。
金利の変動によって返済額が上がる可能性が有る。返済額が上がるケースの場合は前の支払額の最大最高1.25倍である。金利が下がる可能性があるケースの場合には有利な金利タイプである。
固定金利選択型の住宅ローンである。
初めは固定金利での支払いになるが、固定金利期間の終了後は変動金利となる。再度、固定金利選択も可能である。変更後の返済額は前の返済額に対する増減の上限はない。
上限金利設定型の住宅ローンである。
これは設定された上限金利の範囲内で、金利変動が有る。
最後に、ミックスタイプの住宅ローンである。
固定金利・変動金利、もしくは固定金利期間が異なる固定金利タイプ同士の組み合わせなど、選択した金利タイプを組み合わせる。
中古住宅を購入する時には物件だけでなく、こういった具合に住宅ローンでもいろんな選択肢がある。
充分未来の経済状況を見据えて金利タイプを選定するようにしよう。


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中古住宅購入と建ぺい率と容積率

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土地があるからと言って、その土地に勝手に自由な大きさの家を建てることは法律で禁止されている。
不動産広告には絶対に建ぺい率や容積率という用語が載っているが、この建ぺい率や容積率は土地の活用または利用制限にかかる非常に大事な用語なのでガッチリ覚えておこう。
建ぺい率や容積率の違反があると、住宅ローンが下りないことが有る。中古住宅の購入を考える際、このような事態にならないよう、ガッチリチェックしておこう。
まず、建ぺい率である。
敷地面積の対する建物が立っている部分の面積=建築面積(建物を真上から目にした時の面積)の割合である。建ぺい率は防火、避難路、通風などを考慮して用途地域ごとに決まっている。
建ぺい率70%の制限のある土地ならば、敷地面積が100m2のケースの場合70m2までの建物を建てることができる。
次に、容積率である。
敷地面積に対する合計床面積の割合である。この割合が大きいほど、階層の高い建物が建築できることになる。このため、住宅地域では容積率の制限が厳しく商業地域では規制が緩く為っている。
敷地面積が100m2で、1階70m2・2階50m2ならば、合計床面積が120m2なので、120/100=容積率120%となる。このケースの場合、建ぺい率は70%である。
中古住宅を購入しようと不動産広告やパンフレットを閲覧するとこのような用語がたくさん出てくる。
不動産業者まかせにしないで、自分でガッチリ用語を掌握して物件をチェックして欲しい。


家は道に接していないと建てられないことに為っている。
これは、道に接していない建物があると通行の妨げになるだけでなく、火事や地震の際の通路を塞いでしまうからである。
このため建物の敷地は道に2m以上接していなければならないと決められているのである(これを接道義務という)。
このケースの場合の道は4m以上の幅の道で、国道や都道府県道の他、道として指定されているものである。しかし、道には4m未満の幅のものが有る。
法律で規制される前に建てられた物件の中にはこういった道に面しているものも有る。このような道は特別に道としてみなす扱いをされており、みなし道と呼ばれている。
みなし道に面した敷地では、建物を新築するケースの場合、もしくは改築する時には道の中心より2m以上離れていなければ建築は行えない。
また、道の片側は川や崖、線路などのケースの場合は道の川や崖側の道の端から4m以上離れていないといけない。これをセットバックと云う。
中古住宅でこれに該当するケースの場合には、広告に絶対に「セットバックあり」と表示しなければならない。
中古住宅を購入するにあたってこのセットバックは注意が必要である。
購入後、建て替えるケースの場合には、このセットバックは単に建築物だけに規制されるのではなく、門や塀にも規制が及ぶ。
また、セットバック部分は容積率や建ぺい率の計算に入らないので、建て替えのケースの場合ちっぽけな建物しか建てられない。
中古住宅の購入の際には、絶対にセットバックがあるのかどうかの確認が必要である。

中古住宅購入と売買契約書と重要事項解説書

買い求めたい中古住宅が決定して価格の交渉も終了したら、いよいよ売買契約となる。たくさんのケースを見ると、不動産業者が売買契約書を作成してくれる。
売買契約を締結する前には、絶対に重要事項解説書が買主に交付されることが義務付けられている。
これは、不動産という大きな買い物に対してトラブルがないように、宅地建物取引主任者が買主に対して重要事項を解説することに為っているのである。重要事項を解説し終焉を迎えた後、記名捺印する。
この重要事項解説書の交付は、たいてい売買契約書を取り交わす直前に実践される。
しかし、直前ではじっくりと重要事項を確認できないことも考えれるので、できれば売買契約よりも1週間くらい前に重要事項解説書を入手して確認することが望ましいものである。
重要事項とは、契約内容の中で特に非常に大事な部分である。
購入する中古住宅の売買代金、支払い方法、法令上の制限、手付金、契約の解除に関連した事項、契約不履行、ローン特約などの解説が有る。
手付金は売買契約で買主が売主に対して支払うお金で、物件の引渡しが済むと売買代金の一部となるが、引渡しまでに買主が手付金を放棄する、もしくは売主が手付金の2倍の金額を買主に渡すことで契約解除ができる。
また、ローン特約は予定していた住宅ローンが審査が通らず借りられないケースの場合に契約解除できるというものである。
中古マンション購入のケースの場合ならば、修繕積立金や管理費、共有部分の範囲、駐車場の活用または利用料なども解説される。
重要事項解説が終焉を迎えて記名捺印したら、重要事項の解説を受けたという証明となる。
記名捺印をする前に重要事項に関連して分かる事ができないことは質問して疑問点を残さないようにして欲しい。

中古住宅購入と契約解除について

中古住宅の購入を決め契約を取り交わした後で、何らかの理由で契約を解除するケースの場合の取り決めは重要事項解説書や売買契約書に書かれている。
どのようなケースの場合に契約解除できるのか、不動産の契約解除について知っておこう。
まず、契約違反による解除(債務不履行)である。
契約に基づき売主もしくは買主が義務を履行しないケースの場合、たとえば売主が物件を引き渡さない、買主が期日に支払いを行わないなどのケースの場合、相手は催告(契約したこと実行するように伝達すること)した上で契約を解除できるというものである。
このケースの場合、義務を履行しない側に対して違約金を請求できる。違約金の金額は契約時に決められていることが多いものである。
違約金の額が決められているケースの場合、損害が違約金よりも気のせいか多くてもそれ以上の請求は不可能だ。
次に、融資活用または利用の特約(ローン特約)がある。
一般に住宅ローンを活用または利用しないと不動産のような大きな買い物は不可能だ。
その為、住宅ローンを申請するのであるが、この融資が受けられないケースの場合も有る。
こうなると中古住宅を買い求めたくてもできないので、このようなケースの場合に備えた特約が融資活用または利用の特約(ローン特約)である。融資が受けられないケースの場合には、期日以内であれば契約を解除できる。
この特約がないと融資が受けられなくも契約を実行しなければならないので絶対にこの特約がついているかどうか確認して欲しい。
次に、危険負担による解除がある。
買い求めた物件が引き渡し前に地震など売主・買主どちらにも原因のない理由で消失・もしくは破損したケースの場合の特約である。引渡しができないケースの場合には契約は解除できる。
但し、補修をして引渡しできるケースの場合には売主が補修して物件を引き渡する。
最後に、手付け解除がある。
契約の履行がされるまでの間、お互いが通知したうえで売主は手付金を返却した上で同じ額を買主に支払うことで、一方、買主は手付金を放棄したうえで契約を解除できる。
上記のような契約解除に関連した記載があるかどうか、絶対に確認して欲しい。

中古住宅購入に必要な諸費用

中古住宅は新築住宅を購入するよりは一般的に安く入手できる。
しかし、不動産の購入は何千万円にもなる大きな買い物で、それにかかる費用もまた大きくなる。
住宅購入にはどのくらい費用を用意する必要があるのだろうか。家を購入する時には、物件の費用の他にも手数料や税金などの支払いも有る。
この諸費用は中古住宅では物件の価格の5から10%必要である。3,000万円の物件ならば、150万円から300万円諸費用に必要だと言う事である。諸費用の額も高額であるので、諸費用の額も包含して資金計画を考えて欲しい。
まず、仲介手数料である。
不動産会社の仲介で物件を購入するケースの場合、仲介手数料を支払う。この上限は購入価格×3%プラス6万円となる。3,000万円の物件ならば、96万円が上限である。この仲介手数料の引き下げ交渉は可能である。
次に、司法書士への報酬がある。
物件の登記や、抵当権の登記などに関連した司法書士への報酬の支払いも必要である。
最後に、税金である。
売買契約書に貼る印紙税、土地や建物を登記する際にかかる登録免許税、土地や建物の取得にかかる不動産所得税の支払いも有る。
消費税は土地に関連してはかからないが、建物の購入代金や仲介手数料、司法書士への報酬には5%の消費税がかかる。
但し、売主が事業者でなく個人からの購入では(不動産会社の仲介も包含する)建物に関連しても消費税はかからない。これ以外、住宅ローンに関連した諸費用も必要である。
中古住宅の購入に際しては、このような諸費用も必要であるので、その金額も包含して購入を考えることが肝心である。

中古住宅購入と住宅に欠陥があったケースの場合-瑕疵担保責任

住宅購入は人生の中で一番大きい買い物ではないだろうか。
その買い求めた住宅に欠陥があったケースの場合に対処する制度の1つとして瑕疵担保責任が有る。
中古住宅を購入する際には、充分時間をかけて物件をチェックしているはずであるが、それでも普通の注意では分かる事ができないような欠陥が隠れているケースの場合が有る。
たとえば、雨漏りのある物件であったと購入後にわかった様なケースの場合である。普通備わっていなければならないのにそれが欠けている状態を瑕疵と云う。
この瑕疵が隠れて分からなかったケースの場合に売主が買主に負う責任が瑕疵担保責任である。
重要事項にも記載されていなければならないので絶対にチェックしておこう。
民法では、この瑕疵担保責任は隠れた瑕疵を知った時から1年以内、損害賠償請求ができる。
契約後に雨漏りがわかり、その補修が不可能であるケースの場合には契約の解除もできる。
売主には契約を履行する義務があるので物件が引き渡せない状態ならば買主の権利が損なわれるからである。
このケースの場合、売主がその瑕疵を知っていたかどうかは関係ない。
新築住宅は、住宅の品質確保の促進等に関連した法律によって引渡し10年以内で瑕疵があったケースの場合には瑕疵担保責任を負うことに為っている。
しかし、中古住宅のケースの場合は居住して何年も過ぎているのであるレベルの物件の傷みなどが在ると考えれる。
その為、普通は中古住宅の瑕疵担保責任は売買契約書で免除されていたり、1年など短い期間に設定されていることが多いものである。
この期間を絶対に契約の際に確認しておこう。

中古住宅購入と既存住宅保証制度

中古住宅は新築住宅に比べ一般的に安価なことが魅力である。
しかし、新築住宅と比較して住宅の欠陥や傷みが心配なことも事実である。
その為、中古住宅の安心な売買を実践するため、主要な部分の欠陥を引渡し後、最長5年保証する制度が既存住宅保証制度である。
もし、買い求めた中古住宅に雨漏りがあったり、床が傾いてしまったケースの場合に補修費用の大部分が支払われる。
対象となるのは一戸建ての中古住宅で新築後15年以内の物件で、新築の際、公的な現場検査を受けていることが条件である。
また、床面積の半分以上を増改築しているとこの制度は活用または利用不可能だ。
既存住宅保証制度を上手に活かすには、対象となる住宅検査が必要で、申請料は税込み32,550円である。
この制度は中古住宅を買い求めた側だけでなく、売主にもメリットが有る。
瑕疵担保責任制度では、責任期間に隠れた瑕疵があったケースの場合、売主が補修費用を負担しなければならない。
ところが既存住宅保証制度を上手に活かすと、もし売却後補修の必要が生じても費用負担がなくなる。
そして、この制度では住宅検査を受けて安心な中古住宅として売却できるので、相場よりも高い価格での売却が待望できる。
保証額は、(補修に必要な金額-10万円)×95%となる。売主が宅地建物取引業者のケースの場合は95%ではなく80%である。保証対象は、構造上の主要部分、及び雨水侵入を防水する部分の欠陥である。
それ以外の給排水設備などは対象ではないので注意が必要である。

中古住宅購入と住宅ローンに関連した注意点-1

住宅ローンはどのような物件でも審査が通過するわけではない。
また、購入しようとする中古住宅に問題がなくても借り手側に問題があれば審査が通らないケースの場合も有る。どのようなことに気を付けたら良いのだろうか。
ここでは借りる人に対する注意事項を紹介する。
まず、個人情報に関連した事項である。
キャッシングやクレジットカード払いの滞納でブラックリストに載ってしまう、という話は耳にしたことがあると思う。このような延滞の情報は5年間は記録として残っている。こうなると住宅ローンを借りることは難しくなる。
住宅ローンを申し込む際には、このような借入金を残さないことが肝心である。車のローンなどもできる限り期間を厳守して支払っておこう。
次に、働き方と勤続年数である。
住宅ローンの審査は勤続3年以上の正社員、が水準となる。これは貸す側がローン返済の安全性を確保するためである。自営業者の人も過去3年の収入が水準となる。
次に、団体信用生命保険(団信)である。
普通、住宅ローンを申し込むケースの場合は合わせて団体信用生命保険(団信)加入も要求される。もし借り手が亡くなったケースの場合、もしくは高度障害によって返済できないケースの場合にも保険金によってローンの支払いができる。
そして、残された家族に住宅ローンが残ることなく住宅を残すことができる。フラット35では、絶対にしもこの団信に入る必要はない。しかし、加入できる健康状態であれば万が一を考えて申し込む方が良いだろう。
最後に、所得である。
住宅ローンを借りるには最低年収は200から300万円くらいが水準であるが、それ以上の年収が必要なケースの場合も有る。そして、収入の額によって借りられる金額も異なる。
中古住宅を購入するためには、たいていの人が住宅ローンを必要とする。
その住宅ローンを借りるためには、自分自身の信用を高める必要があるのである。

中古住宅購入と住宅ローンに関連した注意点-2

住宅ローンを借りるには物件に関連しても条件が有る。
購入しようとする中古住宅にローンが適用されるかどうかを、申し込む前に充分確認しておこう。
中古住宅の購入の際には、新築住宅よりも条件が厳しいケースの場合もあるので注意が必要である。
まず、フラット35のケースの場合である。
一戸建ての床面積70m2以上、マンションなど共同住宅は30m2以上で上限はない。住宅の適合証明を取得できることが条件となるのである。
次に、財形住宅融資である。
中古住宅のケースの場合、床面積が一戸建て・マンション共に40m2以上280m2以下が対象となる。
リ・ユースプラスマンションは50m2以上280m2以下、リ・ユースプラス住宅は70m2以上280m2以下である。
一戸建ての物件は敷地面積が100m2以上で、それ以外の物件は1つの建物の敷地面積が100m2以上である。
住宅の構造や敷地などが建築基準法など不動産関連法に適合する物件となる。融資にあたっては適合証明が必要となる。
中古住宅対象のローンは、リ・ユースプラスマンション(管理体制が優良と認められたマンション)、リ・ユースプラス住宅(優良中古住宅)、リ・ユースマンション、リ・ユース住宅が有る。
ローンの借り入れ最長期間はリ・ユースプラスマンションとリ・ユースプラス住宅は35年、リ・ユースマンションとリ・ユース住宅は25年である。
最後に、銀行ローンがある。
物件に対しては特に条件はない。公的な住宅ローンの審査が通らない物件でも、銀行ローンであれば活用または利用できるケースの場合も有る。

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