中古住宅購入と減税

中古住宅購入と預金連動型住宅ローン

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中古住宅の購入には住宅ローンの活用または利用はかかせない。
近頃の住宅ローンには、預金残高分は金利がかからないという特長を持つ商品が有る。
これが預金連動型と称される住宅ローンで、東京スター銀行が扱う「預金連動型スターワン」やHSBCの「スマート住宅ローン」などが有る。
家族の病気や進学などに備えてまとまったお金を口座に置いておきたいと考える人には有利な商品である。
2,000万円の住宅ローンがあり預金残高が500万円があるケースの場合、住宅ローン残高500万円分は金利が0となり、残り1,500万円分に金利がかかる仕組みである。
預金残高によってはトータルで考えると有利な商品であるが、ローン金利が高めであったり、普通預金に金利が付かないなどのデメリットも有る。
絶対にしもお得だとは限らないので、注意が必要である。
水準としては、ローンの半分以上の預金が必要だろう。
ローンと同額の預金があれば、税金の住宅ローン控除の適用を受けながらローンの金利を払わずに済ますことができる。
これ以外にも近頃の住宅ローンには優遇金利が付いているものがあったり、女性専用の住宅ローンなどいろんな商品が有る。
選択の可能性が気のせいか多く有るので、じっくり吟味(ぎんみ)してよりお得な使いやすいものを吟味(ぎんみ)して欲しい。
住宅ローンを上手に選択すれば、全体で何百万円もの節約ができる。
中古住宅を購入するためには、物件だけでなく資金計画や住宅ローンの選択も非常に大事である。
慎重に吟味(ぎんみ)して住宅ローンを選んで欲しい。


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中古住宅購入後、税金の手続きとして住宅ローン控除で減税

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中古住宅を購入した後の税金の手続きとして住宅ローン控除をすれば減税できる。
景気対策の一環として2009年より住宅ローン控除による減税の額が大幅に増加したからである。
中古住宅の購入では、この住宅ローン控除による減税を上手に用いて確定申告を忘れずに税金を返還してもらおう。
住宅ローンの年末残高の限度額は、2009年1月1日から2010年12月31日までは5,000万円である。
2011年1月1日から2011年12月31日までは一般住宅4,000万円・認定長期優良住宅5,000万円、2012年1月1日から2012年12月31日までは一般住宅3,000万円・認定長期優良住宅4,000万円、2013年1月1日から2013年12月31日までは一般住宅2,000万円・認定長期優良住宅3,000万円である。
控除率は、2009年1月1日から2011年12月31日までは住宅ローンの残高に対して一般住宅1%・認定長期優良住宅1.2%、2012年1月1日から2013年12月31日までは一般住宅・認定長期優良住宅共に1%である。
控除の期間は10年間である。
この期間での最高控除額は、2009年1月1日から2010年12月31日までは一般住宅500万円・認定長期優良住宅600万円である。
2011年1月1日から2011年12月31日までは一般住宅400万円・認定長期優良住宅600万円、2012年1月1日から2012年12月31日までは一般住宅300万円・認定長期優良住宅400万円、2013年1月1日から2013年12月31日までは一般住宅200万円・認定長期優良住宅300万円となる。
この控除の対象の中古住宅は床面積50m2以上で築20年以内(耐火建築物のケースの場合は25年以内)もしくは、地震に対しての安全基準に適合している物件である。
築年数が古いなど、条件に満たないケースの場合も有るので注意が必要である。
中古住宅の購入はこの控除対象の物件かどうかもガッチリ確認して行おう。


中古住宅購入と繰り上げ返済の注意点

中古住宅を購入し住宅ローンを上手に活かすと、その返済が大きく家計に影響を及ぼす。
住宅ローンは返済額のうち返済期間の初めのほうが利息の金額が気のせいか多く、返済の最後が近づくに従って少なくなる。
このため、返済期間の早い方に繰り上げ返済をすると元金と共に利息の負担額を大きく減少させることができるので、繰り上げ返済を早めに実践しようとする人も気のせいか多くいる。
この繰り上げ返済には2通りの方法が有る。
1つは返済期間を短くする期間短縮型、もう1つは毎月の返済額を少なくする返済額軽減型である。
資金に余裕があるケースの場合は期間短縮型の方が全体の支払額を減少させることができる。
しかし、毎月の返済金額は変わらない。
返済額軽減型にすると毎月の返済額を減らしその分貯蓄に回すことができ、その貯蓄をまた繰り上げ返済に回すと言う事も可能になる。
繰り上げ返済をどちらの方法にするかは、その時の経済状況やライフプランを考えながら決めよう。
また、繰り上げ返済を急ぐ余り、貯蓄が殆ど残らないような無理な返済をしてはいけない。
近頃の急な景気悪化などで給料が下がり貯蓄ができないばかりか、住宅ローンの返済に困るケースの場合も有る。
急に病気になったり、子どもの進学などで早急にお金が必要になるケースの場合も有る。
手持ちのお金がなくて、他の教育ローンなどに当てにすると住宅ローン以上の金利で借りることになってしまい家計の負担を増やしてしまう。中古住宅の購入では、リフォームなどの出費も必要になる。
繰り上げ返済を実践するケースの場合には、無理のない範囲で返済することが肝心である。

中古住宅購入と住宅取得資金の贈与に関連した税金

2009年の税制改正で住宅取得資金等贈与の特例が発表されたのだ。
これは、住宅取得のための資金を直系尊属から贈与されたケースの場合に500万円まで贈与税がかからないというものである。一般の贈与は110万円までなら贈与税がかからない。
このため、親から子、もしくは祖父母から孫という住宅取得のための金銭の贈与であれば、500万円プラス110万円=610万円まで贈与税がかからない。
ちなみに贈与税は受け取る側にかかる税金である。この期間は2009年1月1日から2010年12月31日までで、その間で合計500万円である。
住宅購入資金を親や祖父母から出してもらう人も多いので、贈与税がかからないようにこの制度を上手に活用または利用して欲しい。
これ以外に住宅取得に関連して資金援助してもらえるケースの場合に活用または利用できるのが、相続時精算課税制度とその特例である。
相続時精算課税制度とはシンプルに言えば相続税の前倒しであって、2,500万円まで税金の支払いは必要ない。
住宅取得のケースの場合ならば特例として2,500万円でなく3,500万円となるが、この特例は2009年12月31日までの予定である。
但し、実際に相続が実践されるときにこの相続分を包含して相続税を計算する必要が有る。
上手に活用または利用すれば、贈与の特例の500万円と2,500万円を包含して3,000万円まで(2009年12月31日までは4,000万円)税金を支払わずに資金援助してもらえるのである。
両方を活用するケースの場合には一般贈与で非課税になる110万円は計算には入らない。
どちらも床面積50m2以上で木造築20年以内、鉄筋住宅は25年以内などの条件もあるので注意が必要である。中古住宅の購入には大きな資金が必要となる。
資金援助してもらえるならば、この制度を活用して上手な中古住宅の購入を実現させて欲しい。

中古住宅購入とマンションの共用部分、専有部分

中古住宅の購入でマンションをえらぶケースの場合には、集合住宅に関連した決まりを知っておく必要が有る。
マンションなど集合住宅には、いろんな住人が共同で用いる共用部分と、個人が所有して用いる自室などの専有部分が有る。
専有部分は自由にリフォームできても、共用部分は勝手に修繕はできないなどの規制が有る。
マンションの購入者には法律によって、区分所有権という区分された各部屋に対する所有権が有る。
それ以外の場所が住人共用で用いる共用部分と言う事になる。
具体的にどこまで共用でどこから専有部分なのかを認識するためには、買い求めたマンションの規約をよく目を通すことが肝心である。
ここでは、標準的な水準を紹介すべきだろう。
ベランダやバルコニーは所有者が自由に活用できる空間であるが、災害時の避難路になるので、仕切り板の前に通行の妨げになるような物を置いたり不可能だ。一般には、この部分は共用部分となる。
配管設備は、メーターまでは共用・メーターから自室に引き込んでいる部分に関連して専有部分と考えれる。
その為、水漏れがあったケースの場合、メーターまでの部分が原因ならば管理組合の責任で修理を行い、メーターから自室までの部分が原因ならば所有者が修理しなければならないことになる。
玄関の扉も好きな色や形態にすると外観の問題が生じる。その為、玄関は共用部分であると考えれる。
中古住宅の購入ではリフォームも一緒に考えることが多いのであるが、中古マンションのケースの場合どこを自由に手が入れられるかを知っておくことも肝心である。
絶対に管理規約を読み、管理組合や業者などに問い合わせることも肝心である。

中古住宅購入とリノベーション

リノベーションとは古くなった住宅の設備を建て替えずに、大幅な改修によって機能を充実させて改修前以上の付加価値をつけることである。
具体的には耐震・耐火性の強化、IT機能の充実、間取りの変更、給排水設備の改修、外壁の補修などが有る。
リフォームは機能のキープが目的であるのに対し、リノベーションはそれ以上の機能の充実を狙う。
リノベーションは大幅な修繕を実践するので、その際に防水や配管設備の状態もよく分かる。
欠陥が見つかったらその際に修繕も一緒に実践することで安心な住まい作りもできる。
中古住宅を安価で購入して、その浮いた費用をリノベーションに用いて快適な住まい環境を作り出すことも可能である。
また、リノベーションされた物件を購入することもできる。環境保護の面から見てもリノベーションは大きな影響力が有る。
古くなったら壊すという住まいのあり方では、その際に大量の廃棄物を生み出すことになる。
しかし、リノベーションでは中古住宅を肝心に用いて廃棄物やエネルギーを減少させることができる。
良いものを長く肝心に用いることが現在では中古住宅にも求められているのである。
中古住宅は安価で購入できるので、広さや立地条件を新築物件よりも優先することができる。
あるレベルの修繕は自分達で実践することで費用を浮かせることもできる。但し、リノベーションはリフォームよりも時間もお金もかかる。
どのような物件に住みたいのか、費用はどれくらいかかるのかも考えて住まい選びを行おう。

中古住宅購入と資金計画

中古住宅の購入はやや安いとは言っても何千万円もする大きな買い物であることには誤りない。
毎月どれだけローンを支払っていけるか、マンションならばローンの他、管理費や駐車場代の支払いが可能なのかを考えなければいけない。
購入に対する諸費用も必要であるし、引越し費用や引越しに伴って新しい家具や電化製品を購入する人も多いだろう。
住宅を購入すると毎年固定資産税も必要である。広い家に住み替えると毎月の光熱費も高くなる。いずれリフォームの必要性もでてくる。
住まいに必要な資金の他、家族が暮らしていくための生活費や教育費なども同時に必要になる。
中古住宅の購入費用だけを考えて貯金を残しておかないと、医療費など急な出費の際に手持ちのお金がないという事態にも陥りかねない。
また、無理な住宅ローンを組むと景気悪化などで給料が下がったときに生活に大きな影響を与える。
くれぐれも支払いがむずかしいローンを組まないようにして欲しい。
たとえば、3,000万円の物件を購入するケースの場合、諸費用が1割かかるとして300万円かかる。
近頃は頭金の必要のない住宅ローンも有るが、頭金がないと返済期間も返済総額も大きくなるので、頭金は2割、このケースの場合は600万円準備しておいて欲しいところである。
そうなると契約までに計900万円必要となる。
残り2,400万円をローンで返済するケースの場合、金利2%・30年で元利均等返済するとボーナス払いなしで毎月の返済は89,200円である。
この金額に更に管理費や駐車場代、生活費をプラスした額の支払いが必要となるのである。
こういった具合にいま準備できるお金、将来支払っていくお金を考えて資金計画を建てる必要があるのである。

中古住宅購入と住宅ローンの諸経費

新築住宅・中古住宅を問わず、住宅購入には住宅ローンの活用または利用はかかせない。ローンの金額だけでも大きいのであるが、住宅ローンには借りるために諸経費もかかる。
この諸経費にはどのようなものがあるのかを知っておこう。
まず、団体信用生命保険がある。
住宅ローンを借りた人が亡くなったケースの場合、もしくは重度傷害となったケースの場合にローンの支払いが免除になり、家族が住宅ローンの支払いを継続するといったことを抑止できる。
保険料が金利に組み込まれているケースの場合が多いのであるが、フラット35など加入が任意のケースの場合も有る。
次に、保証料がある。
ローンの支払いが滞ったケースの場合に備えて保証会社に支払う保険料である。支払いができないケースの場合、連帯保証を受ける保証会社が代わりにローンを支払うことになる。
近頃は、この保証料を設定していない銀行も有る。
次に、事務手数料がある。
この事務手数料とは、ローン申し込みの取扱手数料であるが、この手数料が不要のローンも有る。
最後に、火災保険料がある。
普通は火災など災害にあった時のために、住宅ローンの申し込み時に火災保険加入を勧められる。火災保険加入の必要のない金融機関も有る。
保険料は物件の価格などによって異なる。
地震など自然災害にも備えたいケースの場合には火災保険に地震保険をセットして申し込んでおこう。
これら以外にも、住宅ローン申し込みの際の印紙税や司法書士への報酬なども必要である。
中古住宅の購入では、こういった具合に諸経費も気のせいか多く必要となる。
充分な資金計画を作り、無理のない支払いにすることが肝心である。

中古住宅購入と市街化区域、市街化調整区域

日本では、どの土地でも好きな建物を勝手に建てることは不可能だ。
都市計画法により、どの区域でどのような建物が建てられるかが決まっている。まず、日本の土地は都市計画区域と都市計画区域外に分かれる。
都市計画区域は一定の都市としての整備が必要な地域である。人口1万人未満の農村などは都市計画区域外となる。
都市計画区域の外で、市街地化が進行しつつある準都市計画区域も有る。都市計画区域は、更に市街化区域、市街化調整区域、非線引き都市計画区域に分けれる。
既に市街地と為っているか、もしくは10年以内に市街化を図るべき地域が市街化区域である。
市街化区域では、工場地域を除き規定の範囲で住宅を建てることができる。市街化調整区域は、市街化を抑制するべき地域である。
原則として、市街化調整区域において住宅を建てることは不可能だ。
但し、開発許可が下りて住宅が建築され、分譲も実践されている地域もあるので、絶対に中古住宅を購入する際には確認が必要である。
非線引き都市計画区域は、この市街化区域・市街化調整区域の線引きがない、規制が緩やかな地域である。
市街化区域は更に12の用地地域を定めることに為っている。大きく分けて用途地域は住居系・商業系・工業系の地域に分けれる。
この中で、低層住宅しか建てられない地域や商業ビル建設可の地域など細かく区分されているのである。
中古住宅の購入では、この区域や区分に対して物件が違反建築でないかを確認しておこう。

中古住宅購入と財形住宅貯蓄

中古住宅の購入のための資金作りのための方法の1つに財形住宅貯蓄の活用または利用が有る。
会社員が活用または利用できる財形貯蓄には一般財形・財形年金・財形住宅の3種類が有る。
この中の財形住宅貯蓄は、住宅のための資金であるならば利子が非課税になる商品である。
住宅購入を考えていて、勤めている会社が財形制度を導入しているケースの場合には、ぜひとも活用または利用して欲しい商品である。
預けるお金は毎月の給与やボーナスからの天引きである。決まった額を毎月預けられるのが魅力である。貯蓄額550万円までは、利子に税金はかからない。
積立期間は5年以上であるが、住宅購入やリフォームで貯蓄を引き出す時には利子に課税されない。
しかし、住宅目的でないケースの場合の引き出しには利子に20%の税金がかかる。
財形住宅貯蓄はどの金融機関でもできるという訳ではなく会社によって決まっており、金利も銀行や扱い商品によって異なりが有る。
みずほ銀行の扱っている財形住宅は2009年7月28日現在で期日指定定期型 0.25%、スーパー定期5年型 0.30%、スーパー定期10年型 0.50%、利付金融債(5年)0.300%(5年間の年平均利回り)である。
中古住宅の購入には大きな資金が必要である。その為には、このような毎月確実に貯めていく積立型の貯蓄が適切である。
確実に資金を貯めていくための方法として財形住宅貯蓄を吟味(ぎんみ)してみて欲しい。
また、積立型の貯蓄には金融機関でいろんな商品が有るので、比較吟味(ぎんみ)して使いやすいものを選定するようにしよう。

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