マンション管理士とトラブル

マンション管理士とトラブルの問題

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マンションでの暮らしの中にはトラブルはつきものである。
マンション管理士をはじめ管理組合の役員や管理業者は、どのようなトラブルがマンションには多いのかを知っておこう。国土交通省の平成20年度のマンション総合調査では、特にトラブルのないマンションは全体の22.3%だった。
つまり、約8割のマンションは何かしらトラブルを抱えていることになる。
トラブルの種類では、居住者間のマナーのトラブルが一番気のせいか多く63.4%と為っている。
これ以外には、建物の不具合(水漏れ・雨漏りなど)36.8%、費用負担(大部分が管理費などの滞納)32.0%、近隣関係18.4%、管理組合の運営12.2%、管理規約9.6%などのトラブルが有る。
管理費の滞納のあるマンションの割合は、前回調査があった平成15年度よりも平成20年度は増加しており38.5%と為っている。
居住者間のマナーに関連したトラブルの内容は、違法駐車・違法駐輪が52.7%、生活音37.1%、ペット飼育34.8%、共用部分の私物の放置18.7%、バルコニーの活用方法15.2%、専有部分のリフォーム5.4%などと為っている。
平成15年度よりも平成20年度の方がトラブルをマンションの管理業者及びマンション管理士に相談した割合が増加している。
逆に管理組合内もしくは当事者間で話し合った割合が減っている。
マンション管理士のニーズはこれから増加していく可能性があるといえる。


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マンション管理士と騒音問題

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マンションでのトラブルになる生活音とはどのようなものだろうか。
マンションの上の階に住む人の足音などが下の階に響くことが有る。
このようなことをやめるため、管理規約にはリフォームの際の規則を明記しておく必要が有る。
しかし、規約を無視して響きやすい床材を用いてトラブルになる例が有る。
生活音に関連した実感は人各々(おのおの)異なるため、同じ音でもそれを我慢できる人もいれば耐え難いと実感する人もいる。
また、近所づきあいが良好かどうかで生活音の実感が変わってくる。
リフォームに関連しても、その工事の音がトラブルになることが有る。
リフォームするにあたっては、近隣の住人には前もって工事が始まることと、工事の期間を知らせて挨拶しておく必要が有る。
工事が始まると工事の機械音だけでなく、作業をする人が頻繁に出入りするのでその音だけでなく通路などを通過するときに支障が有る。
挨拶なしでいきなり工事が始まるとトラブルの元となる。
裁判になったり、傷害事件に発展してしまった例も有る。
マンションに住む人は、ルールを守ってマンション全体で暮らしやすい状態を作り出さなければならない。
このようなトラブルが生じたケースの場合、気のせいか多くは管理組合の役員が間に入って解決を図ることになるが、それだけでは対処できないケースの場合も有る。そんな時の解決方法の1つがマンション管理士の活用である。
マンション管理士はどのようなトラブルにも適切な対処が求められており、深く知識や情報を得て活動しなければならないのである。


マンション管理士と専有部分、共用部分

マンションなど区分所有建物には、区分所有者が所有権を持つ専有部分と所有者全体の持ち物である共用部分が有る。
区分所有建物とは、区分された部分があり、各々(おのおの)に独立した所有権がある建物のことである。
このような規定は、区分所有法という法律で定められている。専有部分は、何号室という独立した所有者の活用する部屋を意味する。
独立性のある、所有者だけが活用または利用できる場所である。共用部分は専有部分以外を意味する。
専有部分はマンションの規約で共用部分とすることが可能である。しかし、法定共用部分を規約で専有部分にすることは不可能だ。共用部分は、法定共用部分・規約共用部分に分けれる。
法定共用部分とは、構造や位置などから区分所有法で共用部分として決められている場所である。階段、玄関ホール、エレベーター、廊下、給排水設備、屋上、電気配線などである。規約共用部分は、規約によって共用と決められている場所である。
集会室や倉庫などが規約共用部分となる。また、共用部分には一部共用部分が有る。
これは一部の専有部分のためにだけ使われる共用部分で、その管理はその部分を上手に活かす区分所有者が実践することに為っている。但し、この一部共用部分はマンション全体の区分所有者の利害に関係するケースの場合には、勝手に一部共用部分の所有者が管理不可能だ。
このケースの場合には、マンションの区分所有者全体で決めなくてはならない。
このような、知識もマンション管理士には当然必要とされる。
管理するマンションの専有部分・共用部分を掌握して、これらの管理に対応することがマンション管理士には求められている。

マンションの管理組合とマンション管理士

マンション管理士はマンションの管理にあたって管理組合との連携はかかせない。マンションの区分所有者全員で構成されているのが、管理組合である。
管理組合はマンションのより良い生活のために集会を開いて協議したり、規約を定める。集会は少なくとも年1回召集される。
年1回の集会は総会と称されるケースの場合が多いものである。集会での決議事項は原則として区分所有者の過半数で決定される。
原則として集会には区分所有者が出席して議決権を行使する。しかし、出席できないケースの場合には委任状を提出するなど書面で議決権を行使できる。また、代理人が集会に出席して議決権を行使することもできる。
占有者(賃貸人など)は区分所有者ではないが、利害が及ぶ事項に関連して集会で意見を述べることができる。そして、占有者は区分所有者の代理人として議決権行使のため集会に出席することができる。
管理組合の業務は他にも、マンションの共用部分の清掃、消毒、ゴミ管理、管理費や修繕積立金の徴収、長期修繕計画の作成・管理、広報や連絡業務、防災など多種多様に渡る。
これらを管理組合で実践する自主管理組合や、管理業者に業務を一部・全部を委託する組合が有る。
管理組合がガッチリ業務を実践することで、マンションが適切に管理され住みやすく、そして価値を落とすことがない。
業務を委託しているケースの場合でも、全て業者にお任せで修繕金額も業者の言いなりになるのではなく、内容を見直し行動を起こすことができる管理組合であることが肝心である。
マンション管理士は、この管理組合、特に理事長・理事会との関係が肝心になる。
管理組合の運営や長期修繕計画への助言や指導、会計の見直しや経費節減の助言、管理業者のチェックもマンション管理士の肝心な業務である。

マンション管理士と標準管理規約-パート1

マンションの規約はマンションで生活するためのルールである。
規約は各マンションで相違するが、この規約のお手本となるのが国が定めたマンション標準管理規約である。マンション管理士の試験にも、勿論(もちろん)出題される。
規約を作ったり、変更したりするうえで肝心なものであるので、マンション管理士だけでなく、管理組合の役員さんにも知っておいて欲しいものである。
このマンション標準管理規約の中では、専有部分・共用部分の範囲、専有活用権や駐車場活用に関連した事項、管理費など管理に関連した事項、管理組合、会計など多種多様に渡る基準が設けられている。
この中で、専有部分と共有部分の区別が書かれている。壁や天井・床などの躯体部分は共用・上塗り部分が専有部分という考え方が標準管理規約では取られている。
玄関扉は錠と内部の塗装部分が専有と為っている。窓枠・窓ガラス・網戸・雨戸は共用部分とされている。これは、扉や窓ガラスに勝手に広告を出したり、色を塗り替えてマンションの景観を損ねることがないようにするためである。
共用部分であっても、特定の区分所有者が活用できる部分が専用活用部分で、バルコニーや専用庭がそれにあたる。
専用活用部分に対して区分所有者は専用活用権を所有しているので活用することができる。専用庭については、活用者は専用活用料を管理組合に支払う。
駐車場は管理組合と活用者で活用契約を実践することで上手に活かすことができる。
活用者は、そのうえで駐車場を活用または利用できるが、第3者に譲渡・貸与すると活用権はなくなる。
また、専用部分であっても補修の際には、管理組合の理事長に申請書を提出し、書面による承認を得る必要が有る。

マンション管理士と標準管理規約-パート2

マンション管理士の業務の1つとしてマンションの管理規約の見直しが有る。マンションの管理規約には、その手本となるマンション標準管理規約が有る。
マンション管理士だけでなく、マンションに住む人にとっても住みよい環境とするための規約作りに欠かせないものである。
マンション標準管理規約には、管理についていろんなことが述べられている。マンションの敷地と共用部分の管理は、管理組合が責任及び負担を負う。
バルコニーなど専用活用部分は、専用活用権を持つ所有者が掃除など、普段の活用に関連して責任を持つ。しかし、防水工事など計画的な修繕などは管理組合が実施する。
管理組合の収入には、管理費・修繕積立金・駐車場や専用庭などの活用料が有る。
これ以外には預金金利なども収入となる。管理費は、普通の管理の経費として使われるものである。
管理費には管理人の人件費や管理業者への業務委託費、備品や通信費、共用設備の保守点検、マンション管理士など専門家活用にかかる費用、管理組合の運営費などがない。
修繕積立金は計画的修繕及び建て替えや自然災害による補修などに充てれる。マンションの区分所有者は、管理費と修繕積立金を管理組合に納入しなければいけない。
賃貸人などの占有者は持ち主である区分所有者が管理費を滞納しても、支払う必要はない。管理費は共有部分の持分に応じて計算することに為っている。
活用頻度とは関係はない。

マンション管理士と標準管理規約-パート3

マンション標準管理規約の中では、管理組合の役員や総会についても構成が示されている。マンション管理士は、このような条項についてもガッチリ納得して管理組合への助言などを実行できるようにしなければならない。
・理事長
管理組合の代表者であり、管理組合の業務を執行する理事会の代表者である。
区分所有法における管理者である。普通総会で前年度の業務に関連した報告を行わねばならない。
・副理事長
理事長の補佐役で、理事長が病気や事故などで業務ができない時は職務を代行する。理事長が辞めたときなど理事長がいなくなったケースの場合には、新理事長選任まで職務を代行する。
・会計担当理事
管理費や修繕積立金などの収納・保管・運用・支出などの業務を実施する。
・監事
管理組合の業務・財産状況の監査を実施する。その監査結果を総会で報告しなければならない。不正があったケースの場合、臨時総会召集ができる。
また、監事は理事会で意見を述べることができる。管理組合の総会は議決権総数の1/2以上の出席が必要である。
総会の議事は出席した組合員の議決権の過半数で決まるのが原則となる。規約の制定・変更、敷地や共用部分の変更には組合員総数及び議決権総数の3/4以上が必要である。
建替えの決議は、組合員総数及び議決権総数の4/5以上が必要である。マンション管理士は、理事会の役員とは特に連絡を取り合うこととなる。
良き総合コンサルタントとして、理事会メンバーと協力しあって業務を実践することが肝心である。

マンション管理士と標準管理規約-パート4

マンションの管理を実践するためには管理費をはじめお金の管理が非常に大事になる。
管理組合では、収入・支出の会計の業務が有るが、会計に関連してもマンション標準管理規約に表記されている。
マンション管理士にとって、マンションの会計の状態を掌握することが肝心である。
マンション標準管理規約の会計や、管理するマンションの規約では会計はどう為っているのかを知っておこう。
マンションの管理組合の収入は、普通の管理で必要な管理費、大規模修繕など特別な管理で必要な修繕積立金、バルコニーや駐車場など専用活用部分の管理で必要な活用料などが有る。
管理費などの徴収方法は、組合員の預金口座から管理組合に自動振替の活用または利用である。
期日までに納付がないケースの場合は、管理組合が遅延損害金や弁護士費用などを請求できる。但し、納付した管理費や活用料は返還の請求は不可能だ。
また、管理費などが不足したケースの場合には、管理組合は組合員に対して必要な金額の負担を請求できる。
大規模修繕など特別な管理において、修繕積立金が足りないケースの場合、必要な範囲内で借り入れすることができる。但し、この借り入れには総会の決議が必要となる。
帳簿類は、理事長が帳簿や名簿、帳簿類の作成・管理を実施する。これらの帳簿類は、組合員や利害関係者が理由を付けた書面で請求があったケースの場合には、閲覧させなければいけない。
管理組合が消滅するケースの場合には、残りの財産は各所有者の共用持分に応じて帰属する。マンション管理士は、管理組合の会計への助言も必要とされている。
これらの知識はガッチリ頭に入れておいて欲しい。

マンション火災の予防-防火管理者について

マンションには万が一火災になった際、被害を最小限にするため消防法の知識を持つ人=防火管理者が必要となる。
防火管理者は防火管理講習を受けて資格を得ることができる。防火管理者は、講習の種類によって甲種防火管理者・乙種防火管理者の2つに分かれる。
甲種防火管理者は全ての防火対象物(マンション、ホテル、老人ホームなど防火対象となるもの)に対して防火管理者になれる。
乙種防火管理者が防火管理者になれるのは、収容人数30人以上・延べ面積300m2未満の不特定あまたが上手に活かす病院や旅館などのケースの場合、収容人数50人以上(マンションのケースの場合は居住人数)・延べ面積500m2未満の小中学校やマンションなど特定の人が上手に活かす建物のケースの場合に限る。
防火管理講習には、甲種新規防火管理講習・乙種防火管理講習・甲種防火管理再講習の3種類が有る。
甲種新規防火管理講習の講習時間は2日間、乙種防火管理講習は1日である。甲種防火管理再講習は、収容人数300人以上の不特定あまたが上手に活かす建物(特定用途防火対象物)で甲種防火管理者として選び抜かれている人が受ける講習である。
マンションの防火管理者になろうとする人は、絶対にこの講習を受けて資格を取得しなければならない。
このような防火に関連した知識もマンションを管理する上で、マンション管理士は知っておかなければならない。
マンション管理を適切に実践するためには、マンション管理士には多種多様に渡る知識が必要なのである。

マンション火災の予防-消防設備について

マンションには消防設備も必要である。
消防設備には、消火器やスプリンクラー、屋内消火栓設備などの消火設備、自動火災報知機などの警報装置、避難はしごなどの避難設備、消防用水などが有る。
屋内消火栓設備とは、建物の必要ヶ所に設置するもので、消火栓ボックスの中に、消火栓弁・ホース・筒先などが入っていて初期消火を行える。防火管理者はこれらの点検を実践する・もしくは行わせる必要が有る。
マンションは、3年に1回消防長や消防署長に点検の結果を報告しなければならない。スプリンクラーの設備には、閉鎖式と開放式が有る。
スプリンクラーヘッドが常時閉じているのが閉鎖式、開いているのが開放式である。11階以上のマンションは、スプリンクラーの設置が義務付けられている。
また、平成16年に消防法が改正されたのに伴い、寝室と避難路に階段があるケースの場合には階段に住宅用火災報知器の設置が義務付けられることに成った。
新築住宅のケースの場合は平成18年6月より設置義務が有る。既存住宅は各自治体で定められた日からである。
各自治体の条例により台所などの設置も義務付けられているケースの場合が有る。既存マンションでは自動火災報知設備もしくはスプリンクラーのついていないケースの場合は住宅用火災報知器の設置が必要である。
自動火災報知設備は、自動的に火事の熱・煙を感知して警報ベルなどで、住人に火災を知らせる設備のことである。
自動火災報知設備やスプリンクラーがついているケースの場合、専有部分には何もついていなくても設置は任意である。
しかし、自分の家でも火災報知機は設置しておいた方が良いだろう。マンション管理士は、マンションの安全な生活のため消防設備の知識もかかせない。
マンション管理士は管理組合と協力して、キッチリと消防整備が整っているかチェックして点検なども怠らないように注意すべきだ。

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