マンション管理士と耐震性

マンション管理士と耐震性について

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地震の多い日本では、マンションだけに限らず住宅への耐震性が要求される。
落ち着いて生活するためには、耐震性のあるマンションをえらぶ必要が有るし、いま住んでいるマンションの耐震性を高める補強工事なども必要である。
地震に対する備えを怠らないためにも、耐震性について管理組合及びマンション管理士には耐震に対する知識や耐震診断、耐震改修工事の実施が求めれる。
国土交通省の平成20年度マンション総合調査の結果では、耐震診断を行った管理組合は16.9%だった。行っていないという回答は75.3%である。
耐震診断を行っていない理由は、新耐震基準に合致しているという理由が53.6%である。耐震診断を実践することを考慮したことのない管理組合は26.5%だった。
更に、耐震診断した管理組合のうち、耐震性を確保できているとの回答は75.4%、耐震性不足が12.8%だった。
耐震性不足12.8%の内訳は、耐震改修工事を行ったのは6.0%、工事予定が1.6%、工事を実践するかどうか未決定が3.6%、工事を行わないが1.6%の合計12.8%である。
新耐震基準とは昭和56年に制定された基準で震度5レベルの地震では建物が壊れないこと、震度6では建物が倒壊しない設計が要求される。
この基準を守っていた建物は阪神・淡路大震災でも倒壊が少なかったことが知られている。耐震性については区分所有者の53.7%が不安を抱えている。
このような不安を解消するための業務を実践することもマンション管理士の仕事の1つである。


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マンション管理士と地上波デジタル放送対応

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2011年7月には、テレビは現在のアナログ放送から地上波デジタル放送へと変わる。
この地上波デジタル放送を閲覧するためには、それに対応したテレビやチューナーの購入が必要となる。それと同時に地上波デジタルを受信するための設備が必要である。
国土交通省の平成20年度のマンション総合調査結果では、地上波デジタル放送への対応を既存設備で対応できるマンションは全体の59.7%である。
対応するための設備の更新を行ったのが21.0%、対応できるかどうかの調査済みだがまだ設備更新できていないマンションは6.6%、未調査のため対応できるかどうか分からないマンションが7.0%と為っている。共同受信アンテナを活用または利用しているケースの場合は、UHFアンテナが必要である。
UHFアンテナを活用または利用しているマンションでもアンテナの向きが異なるなどの理由で、設備の改修・変更が必要なケースの場合が有る。ケーブルテレビに加入しているケースの場合はアンテナは必要ない。
しかし、ケーブルテレビの方式の異なりで必要な機器が異なるので注意が必要である。また、電波障害のある地域で対応が異なる。
こういった具合に、地上波デジタル放送の受信は各マンションで異なる。地上波デジタル放送完璧移行前に調査と対応を済ませて、スムーズにテレビが受信できる体制にしておかなくてはならない。
マンション管理士は、テレビ受信ができないというトラブルがないよう、地上波デジタル放送への対応も忘れずに管理を実践する必要が有る。
マンション管理士は法律などの改正を情報として掌握しておかなくてはならない。


マンション管理士とマンションみらいネット

マンションみらいネットは、国土交通省の補助事業で、マンション管理士の試験や登録を実践する(財)マンション管理センターのマンション履歴システムである。
マンションみらいネットは、マンションの管理組合の運営状況を登録し、その情報を一部を除きインターネットで閲覧可能にしたものである。
誰でもその登録された情報を閲覧することができるので、マンション購入の判断材料とすることができる。
マンションみらいネットでは都道府県別など検索して情報を閲覧することができる。
建物概要(所在地、マンション名、敷地面積他)、管理委託形態、管理組合の体制、会計、規約、修繕計画、修繕履歴などの情報を誰でも閲覧することが可能である。
マンションみらいネットでは登録管理組合に、月刊誌「マンション管理センター通信」が無料配布される。
また、登録管理組合専用の相談専用ダイヤルが活用または利用できる。マンションみらいネットは登録マンションの管理データを保存し、手持ちの図面を別途費用を払って電子化しCDに保存することもできる。
自分のマンションの組合員が参加できる掲示板を作ることができるので、管理組合からの情報提供が行える。
また、組合員は自分のマンションの規約や長期修繕計画なども別途費用でいつでも閲覧することも可能である。
登録は、新築マンションのケースの場合は分譲事業者、既存マンションのケースの場合は管理組合が実施する。
マンションみらいネットに関心のある管理組合には無料でマンション管理士を派遣しての解説も行っている。

マンション管理士とエレベーター

マンションのエレベーターはメンテナンスをガッチリ行わなければならない共用機器である。
近年エレベーターの事故が相次いだ。このような事故を防ぐためにも、安全な活用または利用が可能に管理組合やマンション管理士は点検や補修などの管理をガッチリと行わなければならない。
メンテナンスを実践する専門家との関係も肝心である。平成17年、国土交通省より「マンション管理標準指針」が公表されており、その中には昇降機(エレベーター)に関連して6ヶ月から1年の間に定期検査を実践することが書かれている。
また、建築基準法に基づき「昇降機のキープ及び運行の管理に関連した指針」が平成5年に公表されている。
その中でも定期検査は少なくとも1年に1回は実践することが書かれている。エレベーターのキープ管理には、フルメンテナンス(FM)契約とPOG契約が有る。
フルメンテナンス契約には、点検・修理・部品交換・消耗品交換などが含まれる。費用が一定なので予算が立てやすくなる。
一方、POG契約には部品交換は含まれないので契約費用は安く済むかわりに、部品交換が必要となったケースの場合その都度費用の確認が必要となる。
また、エレベーターでは事故が生じたときにすばやく対応する体制も必要である。各マンションには知識を持った運行管理者を置くことが指針で述べられている。
マンションの所有者等は、救急体制を前もって定めておく必要が有る。また、見えやすい場所に定員や積載重量を掲示しておかねばならない。マンション管理士は、このようなエレベーターの知識も必要とされる。
専門家とも連携を取り、安全な暮らしをキープできるような管理をサポートしていく必要があるのである。

マンション管理士と給水方式

マンションの給水方式には何種類か種類が有る。マンションでは、複数の住居に給水しなければならない。その為、マンション管理士は、水道法及び給水方式などについても知識が要求される。
給水の方法には、水道から直接給水する方式と受水槽を上手に活かす方式が有る。下記の方式のうち、直接給水するのが水道直結方式と増圧直結給水方式、受水槽を上手に活かすのが高置水槽方式・圧力タンク方式・ポンプ直送方式となる。
たくさんのマンションは水道の水を一旦受水槽に溜めて給水する方式を取っている。
・水道直結方式
水道本管から各住戸へ直接給水する方法である。一戸建ての住宅や2階建てのアパートなどで用いられる特別な設備を活用しない給水方式である。
・高置水槽方式
一旦受水槽に溜めた水を屋上に設置された高置水槽に送り、その水を各住戸へ重力によって給水する方法である。受水槽の衛生問題が取りざたされるようになって、現在新築マンションではこの方式はあまり採用されていない。
・圧力タンク方式
一旦受水槽に溜めた水を加圧ポンプによって圧力タンクに送り、空気圧によって各住戸へ給水する。
・ポンプ直送方式(タンクなしブースター方式)
高置水槽・圧力タンクを用いずに、受水槽に溜めた水を給水ポンプによって各住戸へ給水する。近頃のマンションでは採用が多い方式である。
・増圧直結給水方式
水道本管から増圧給水設備(=増圧ポンプ)を用いて給水する方式で、受水槽が不要になる。
このような知識もマンション管理士の試験に出題されている。

マンション管理士とマンションの管理者

マンションの管理者とは文字通りマンションを管理する人で、マンションの住人の意見を取りまとめ、マンションのキープ・管理などを実践する代表者である。
つまり区分所有者が構成する管理組合の代表者が管理者となる。マンションの管理組合の理事長が管理者と為っているケースの場合が気のせいか多く、マンション標準管理規約でも理事長が管理者と為っている。
その為、管理組合の理事長はマンションの会計や住人のトラブル、修繕などに責任を持つことになる。
区分所有法では、このマンションの管理者は絶対にしもマンションの区分所有者でなくてもよく、法人を管理者とすることも可能である。
その為、投資マンションや賃貸人が多い分譲マンションでは、マンション業者や管理業者が管理者と為っているケースの場合も有る。
管理者はマンション管理の代表者であるが、高齢化などでその成り手がいないマンション管理組合も少なくない。
その為、管理者となってマンションのいろんな管理を引き受けるマンション管理士もいる。
管理費滞納の裁判など、対応が複雑で時間のかかる仕事を代わりに引き受けて管理組合の理事長の負担を軽減したり、役員を引き受けられない区分所有者の代わりに管理組合の仕事に従事する。
勿論(もちろん)、マンション管理士が管理者となったケースの場合でも管理組合がガッチリ機能していなければ住みよいマンションにはならない。
管理組合は、管理をマンション管理士や管理業者に委任しているケースの場合であっても仕事を任せきりにするのではなく、互いに協力してマンション管理を継続していく必要があるのである。

マンション管理士と居室の採光・換気

建築基準法では、住宅の居室や学校の教室、病院の病室では床面積に対して自然採光を確保するため、一定以上の採光のための開口部を設けることが決められている。単に窓がついていれば良い訳ではない。
ふすまや障子などがあって開放できる部屋のケースの場合は、2室を1室と看做して(みなして)算定することが可能である。
一般の住宅やマンションのケースの場合は、居室の床面積に対して開口部の面積が1/7以上必要となる。
お風呂やトイレなどは居室ではないので、この採光の規定は適用されない。また、天窓(トップライト)は一般の窓の3倍の採光があるとされているので、天窓のケースの場合3倍の面積があるとみなされる。
建築基準法では、居室の換気設備の基準が定められている。居室は床面積の1/20以上の窓や換気口などの開口部、もしくは換気設備が必要となる。
ふすまや障子で仕切られた部屋は、採光のケースの場合と同様2室で1室として計算する。
現在、シックハウス対策のため原則全部の建築物は、機械換気設備が必要とされている。2時間で居室の空気が全部入れ替わることが求められている。
この機械換気設備には、第一種機械換気・第二種機械換気・第三種機械換気が有る。
第一種は吸気・排気共に機械で実践するもの、第二種は機械で吸気して排気口から自然排気、第三種は吸気口から自然吸気で空気を取り入れ、ファンなど機械で排気するものである。
マンションでは第三種が気のせいか多く用いられている。マンション管理士はこのような採光や換気の知識も要求される。建築基準法でどう規定されているのかをガッチリ確認しておこう。
マンション管理士の試験にも出題されるので、ガッチリ覚えておいて欲しい。

マンション管理士とシックハウス対策

現在、シックハウス対策として原則として全部の住宅には機械換気設備の設置が必要と為っている。
居室に設置される機械換気設備は1時間に0.5回以上の換気性能を確保しなければならない。
但し、吹き抜けなど天井の高い居室のケースの場合には、天井高に応じて換気回数が緩和(かんわ)される。
シックハウス症候群は、ホルムアルデヒドなどの揮発性有機化合物など化学物質が室内の空気を汚染し目がチカチカする、吐き気、めまい、皮膚への刺激など体調不良を生じさせる。
これらの化学物質は壁紙や建材、接着剤などに含まれており、建築基準法でクロルピリホス・ホルムアルデヒドの活用が厳しく制限されている。
クロルピリホスは居室のある建築物での活用は禁止されている。第1種ホルムアルデヒド発散建築材は、居室の内装仕上げ材として活用不可能だ。
第2種ホルムアルデヒド発散建築材・第3種ホルムアルデヒド発散建築材は居室の内装仕上げ材としての活用面積は制限が有る。
ホルムアルデヒドの発散量は、第1種>第2種>第3種と数字が小さい方が発散量が気のせいか多く為っている。
マンション管理士は、マンションでの快適な暮らしを確保し、管理するためシックハウス対策のための知識も必要である。シックハウス症候群はまだ確立した治療法がない病気である。
建築基準法だけでなく、厚生労働省の化学物質濃度の指針値もシックハウス対策の参照事項になる。
所有者が自身の住居で病気にならないような住まい作りをマンション管理士は管理組合と協力して行って欲しい。

マンション管理士とマンションの劣化症状

マンションを管理するうえで建物の修繕は安全に住むためにも、マンションの価値を下げないためにも非常に大事な事柄である。その為、マンションの劣化診断の知識もマンション管理士には求めれる。ここでは、鉄筋コンクリート造りの建物で生じる劣化症状のことばを何種類か紹介する。
・剥落(はくらく)
仕上げ材が剥がれ落ちた状態、もしくは浮いていたコンクリートが剥がれ落ちた状態である。マンションのコンクリート片の剥落は住人だけでなく、通行人も危険に巻き込む可能性が有る。その為、軽微であっても早急な修繕が必要となる。
・錆鉄筋露出
腐食した鉄筋がコンクリートの表面を押し出して、露出した状態になることである。点状や網目状などに露出することも有る。
・エフロレッセンス(白華現象)
コンクリートの中の水分、もしくはひびから入った雨水がセメントの中の石灰などを溶かし、この溶液が表面に出てきて炭酸ガスと混じって固まり、白い粉状となったものである。
・ひび割れ(クラック)
コンクリートの中性化が原因で鉄筋が腐食し、それが原因で生じるケースの場合が有る。また、コンクリートの乾燥収縮によってもひび割れは生じる。
・錆汚れ
腐食した鉄筋の錆がひび割れから流れ出て、表面に付着している状態。
・ポップアウト
コンクリート内部の膨張圧が原因で、表面部分にクレーター状のくぼみができている状態。
マンション管理士はマンションや設備の診断を計画的に行い、修繕が必要となったケースの場合に計画を立て実行に移さなければならない。その為には間違っていない知識を持って業務に対処していく必要があるのである。

マンション管理士とマンションの劣化の分類

マンションは年月を経ると劣化してゆく。マンション管理を実践するにあたって、どのような劣化があるのかを知っておこう。
まず、物理的劣化が挙げられる。
建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスこれ以外化学的要因、及び経年の活用による物理的劣化によって劣化が始まり、進行する。この劣化に応じて継続的な修繕が必要となり、劣化が拡大すると大規模修繕が必要となるのである。
次に、機能的劣化が挙げられる。
技術の進化により、マンション建築時に比較して機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化(陳腐化)するケースの場合が有る。新耐震基準前に建築されたマンションなどがこれにあたる。
次に、社会的劣化が挙げられる。
社会的な要求が時代と共に変化するために生じる劣化のことで、高度情報化や部屋構成などに対応できないことで生じる劣化のことである。インターネット対応マンションや、防犯システムが完備されているマンションなどが販売されている時代、このようなニーズに対応できないケースの場合がこの劣化にあたる。
マンション管理士や管理組合は安全な住まいをキープするためだけでなく、マンションの価値を高めるための修繕も考える必要が有る。管理組合の役員になったのをきっかけにマンション管理士を狙う人も少なくない。
自分の住むマンションをよりよく管理するため、そしてこれ以外のマンション全体を住み良くするためにマンション管理士はより大きな待望がかけられているのである。

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